Fiscalité immobilière : alléger l’impôt avec le bon régime
Si la fiscalité immobilière française présente certaines complexités, elle offre une variété de régimes permettant d’alléger sa facture fiscale dans toutes sortes de situations : en location nue, en location meublée et même via un statut professionnel.
Allons à l’essentiel : voici le panorama des régimes d’imposition dans l’immobilier. Il vous donnera une vision claire des différents choix qui s’offrent à vous.
Le sommaire :
- Fiscalité d’une location nue
- Régime micro
- Régime du réel
- Fiscalité d’une location meublée
- Régime micro – non professionnel
- Régime du réel – non professionnel
- Le statut de Loueur Meublé Professionnel
La fiscalité d’une location nue
our rappel, une location nue désigne un immeuble loué sans la présence de mobilier.
Les revenus locatifs d’un bien nu sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. En tant que propriétaire, deux possibilités de déduction s’offrent alors à vous :
- Le régime forfaitaire
- Le régime du réel
Le régime forfaitaire consiste – pour l’administration fiscale – à appliquer à votre revenu locatif annuel un abattement de 30 % au titre des charges liées à la gestion de votre parc. Attention, ce régime est ouvert aux propriétaires de biens nus dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Quant au régime du réel, il consiste à déduire de votre revenu locatif annuel le montant réel de vos charges (et non un forfait) : travaux, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt… Le régime du réel est obligatoire pour les propriétaires percevant plus de 15 000 € de loyers par an (facultatif pour les autres).
Régime du réel ou régime forfaitaire : en location nue, lorsque le choix est possible, celui-ci sera fonction de vos charges déductibles et du poids qu’elles représentent sur vos revenus locatifs (+ – 30 %)… L’objectif étant, évidemment, de réintégrer à l’assiette de l’impôt le revenu foncier le plus faible.
La fiscalité d’une location meublée
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
N’est pas une location meublée qui veut ! Seul un bien offrant un certain nombre de mobiliers et d’équipements à son locataire peut être considéré comme un meublé.
Pour obtenir la liste exhaustive des accessoires à intégrer à votre bien, vous pourrez vous référer au texte suivant : Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015
La location meublée ne suit pas le même régime fiscal que la location nue. En effet, si vous louez un bien meublé, vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu, non pas dans la catégorie des revenus fonciers – mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Plusieurs possibilités de déductions sont alors possibles :
- Le régime forfaitaire (micro BIC)
- Le régime réel BIC
- Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Le régime forfaitaire
Le régime forfaitaire – ou micro BIC – relève de ce que l’on appelle la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Il consiste – pour l’administration fiscale – à appliquer à votre revenu locatif annuel un abattement de 50 % au titre des charges liées à la gestion de votre parc. L’abattement est celui de la micro-entreprise.
Le micro BIC est ouvert aux propriétaires en meublé dont les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600 € (année civile précédant la déclaration).
On constate ici l’intérêt du micro-BIC (meublé) par rapport au régime micro des revenus fonciers (location nue) : l’abattement forfaitaire est plus élevé (50 % au micro BIC vs 30 % au micro foncier).
Le régime du réel
Le régime d’imposition au réel relève lui-aussi de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Il consiste à déduire de vos revenus locatifs – non pas un abattement forfaitaire – mais les frais réels liés à votre parc.
Ce régime est obligatoire pour tous les propriétaires en meublé dont le revenu locatif annuel excède 72 600 €. Si vos revenus sont inférieurs à ce plafond, le régime du réel est ouvert de manière facultative : la demande doit être faite aux services fiscaux avant le 1er février de l’année en cours.
La Location Meublée Professionnelle (LMP)
Le Loueur Meublé Professionnel (LMP) est soumis aux régimes des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) comme tout loueur en meublé.
Mais ce statut professionnel donne droit à des avantages fiscaux spécifiques, notamment :
- L’accès au régime de l’impôt sur les sociétés
- Le régime des plus ou moins-values professionnelles (exonération après 5 ans de location sous condition de recettes)
- La non-soumission à l’IFI (les biens sont considérés comme des biens professionnels et non personnels)
- La possibilité de déduire des amortissements
- La possibilité d’imputer l’éventuel déficit fiscal sur le revenu global de l’année (déficit optimisé avec la déduction des amortissements)
- La possibilité de récupérer la TVA lorsque le bien y est soumis (sous conditions)
Le loueur en meublé professionnel a donc le choix entre le régime micro BIC, le régime réel BIC ou le régime de l’impôt sur les sociétés.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est ouvert aux foyers qui cumulent les trois critères suivants :
- le revenu annuel en meublé est supérieure à 23 000 €
- le revenu annuel en meublé excède la somme des autres revenus annuels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, autres BIC, bénéfices non commerciaux…)
- Le foyer s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que statut LMP
Quel régime fiscal immobilier choisir ?
Comme vous pouvez le constater, chacun des régimes fiscaux immobiliers possède ses propres modalités de déduction et de réintégration à l’assiette de l’impôt.
Location nue ou meublée, sous le statut non professionnel ou professionnel : il n’y a pas de bonne ou de mauvaise option, simplement des choix fiscalement plus intéressants que d’autres selon votre situation personnelle et les revenus de votre foyer.
Au regard des possibilités qui s’offrent à vous, il sera judicieux de réaliser des simulations fiscales pour choisir votre régime d’imposition.
La fiscalité avec BINTZ Immobilier
Notre agence BINTZ suit avec attention les évolutions fiscales dédiées à l’immobilier. Nous proposons toujours à nos clients un accompagnement fiscal et des simulations en complément de notre service immobilier.
Notre équipe vous accompagne pour l’achat, la vente, la location ou la gestion de biens à Strasbourg et dans les communes alentour.
Rencontrez-nous dans nos agences de la Neustadt ou du quartier Krutenau.
Les sources
- BOFIP : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-20-20220223
- 2° du 1. de l’article 50-0 du CGI https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033613433/2023-03-24/
- Les locations meublées : https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees
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