Loi de finances 2023 : Notre focus immobilier

16-04-23

Les dispositifs immobiliers français sont susceptibles d’évoluer à chaque nouvelle loi de finances. Cette année, ce sont les lois Pinel, Pinel +, Malraux et l’imputation des déficits fonciers qui ont été passées au crible du gouvernement.

Nouveauté pour les propriétaires : la lutte contre les passoires thermiques devient un sujet clé en 2023 et pour les années à venir.

Voici notre focus.

Le dispositif Pinel en 2023, où en sommes-nous ?

La baisse du taux de réduction d’impôt

Il y a quelques mois, nous anticipions une baisse de la réduction d’impôt Pinel, conformément aux dispositions évoquées lors du projet de loi de finances.  

C’est chose faite et confirmée : la loi votée pour 2023 intègre bel et bien une baisse des taux de réduction d’impôt pour les investisseurs en Pinel.

Concrètement, la réduction d’impôt en 2022 était de :

  • 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans
  • 18 % du prix d’achat pour un engagement de 9 ans
  • 21 % du prix d’achat pour un engagement de 12 ans

Cette année 2023, la réduction d’impôt passe à :  

  • 10,5 % pour un engagement de 6 ans
  • 15 % pour un engament de 9 ans
  • 17,5 % pour un engagement de 12 ans

Il reste possible de bénéficier des taux 2022 lorsque l’investissement immobilier concerne un bien situé en zone prioritaire ou lorsque le logement affiche un haut niveau de qualité, en termes de performance énergétique, d’usage et de confort.

On parle de bénéficier du dispositif « Pinel + ».

Pinel +, mais encore ?

Quels critères de qualité ?

Le référentiel pour bénéficier de Pinel + est la réglementation thermique en vigueur, à savoir la RE2020. Concrètement, pour bénéficier des taux Pinel 2022, le logement doit afficher une performance supérieure aux critères de la RE 2020 tout en présentant le niveau de confort suivant :  

  • une surface habitable minimum (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5)
  • une surface extérieure privative minimum (3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5)
  • deux orientations distinctes à partir d’un T3  

À noter : quelques souplesses seront accordées par l’administration pour les permis de construire déposés avant le 01.01.2022 et pour les biens acquis en dehors d’une opération de construction.

Quels quartiers à Strasbourg et alentour ?

À Strasbourg et dans les communes du Bas-Rhin, plusieurs quartiers prioritaires permettent de bénéficier du dispositif Pinel +, indépendamment des critères de performance. Il s’agit, entre autres, des quartiers Port du Rhin, Murhof (Montagne Verte), Laiterie, Cronenbourg, Ampère, Koenigshoffen-Est, etc.

La liste complète des zones éligibles à Pinel + à Strasbourg et dans le département 67 est disponible ici : https://sig.ville.gouv.fr/atlas/QP

En savoir plus sur Pinel et son fonctionnement : Le dispositif Pinel à Strasbourg : ces détails à connaître avant d’investir

Le dispositif Malraux prorogé

Il était question d’abroger le dispositif Malraux dans l’une des zones éligibles (la zone dite « quartier ancien dégradé »), mais cette disposition n’a finalement pas eu lieu.

La défiscalisation Malraux sera prorogée en 2023.

Pour rappel, Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux entamés pour la restauration d’un bien ancien situé dans un quartier éligible dit « site patrimonial remarquable » ou « quartier ancien dégradé ». En tant que ville historique, Strasbourg dispose de plusieurs zones éligibles à Malraux. Celles-ci comprennent un éventail de biens à fort potentiel.

Nous apprécions Malraux pour plusieurs raisons. D’abord, pour le coup de boost qu’il apporte au patrimoine architectural strasbourgeois. Ensuite, parce que la réduction d’impôt n’intègre pas le plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait un dispositif tout à fait intéressant pour les investisseurs. Autre avantage : l’application du dispositif n’est pas conditionnée à des critères de ressources du locataire ou de montant du loyer.

À noter : il faut tout de même s’engager à louer le bien restauré pendant 9 ans minimum au titre d’une résidence principale et la réduction s’applique sur un montant plafonné de travaux (400 000 € sur 4 ans). Enfin, les travaux de restauration doivent être supervisés par les Bâtiments de France : une bonne nouvelle pour la préservation du patrimoine.

La lutte contre les passoires thermiques : l’actualité 2023 (et à venir !)

Doublement du plafond de déduction du déficit foncier

Vous n’êtes pas sans savoir que le contribuable soumis aux revenus fonciers au régime du réel peut déduire certaines charges relatives à son parc immobilier (charges locatives, travaux, intérêts d’emprunt…). Lorsque le revenu foncier affiche un déficit, celui-ci peut être imputé sur le revenu global. La limite était de 10 700 € en 2022… Elle passe à 21 400 € en 2023 à condition de respecter les critères cumulés suivants :

  • le déficit foncier résulte de travaux de rénovation énergétique
  • le logement passe d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de A à D avant le 31.12 . 2025
  • les dépenses sont effectivement payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Interdiction de louer un bien énergivore depuis le 1er janvier

Le doublement du plafond du déficit foncier intervient dans la lignée d’une nouvelle réglementation : depuis le 1er janvier 2023, la mise en location des logements les plus énergivores est interdite.

Cette interdiction de location concerne plus exactement les logements affichant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m2 (estimation du DPE en énergie finale par an et par mètre carré).

La mesure est vouée à évoluer : à partir de 2025, ce sont tous les logements classés G au DPE qui seront interdits à la location (à partir de 420 kWh/an).

Seront ensuite concernés les logements classés F et G – à partir de 2028 – et enfin les logements E, F et G à compter de 2034.

Il faut savoir que cette disposition n’intègre pas la loi de finances, mais la loi Climat et Résilience du 24 août 2021. Votée à l’issue des travaux de la Convention citoyenne pour le climat, la loi Climat et Résilience vise à ancrer le défi écologique dans les différents pans de la société.

A noter : l’interdiction de location, entrée en vigueur au 1er janvier, ne vaut pas pour les contrats en cours, mais uniquement pour ceux signés en 2023. Attention pour les bailleurs actuels, le texte précise que les locataires pourront bientôt exiger des travaux de rénovation énergétique dans les logements les moins bien classés. De même, d’ici 2028, il sera certainement interdit d’augmenter les loyers des logements concernés, y compris lors d’une remise en location.

Le DPE, en bref

Le DPE – pour Diagnostic de Performance Énergétique – a pour objectif d’évaluer le niveau de consommation d’énergie d’un logement et de l’inscrire dans le système de classification officielle allant de A (logement à haute performance énergétique) à la classification G (passoire thermique). Un DPE est toujours réalisé selon des normes strictes.

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