Statut du bailleur privé : tout savoir sur ce nouveau dispositif

Alors que le marché locatif traverse une période tendue, marquée par une pénurie de l’offre et un ralentissement des investissements locatifs, le gouvernement français a récemment franchi une étape majeure. Le 14 novembre 2025, le statut du bailleur privé (SBP) a été adopté à l’Assemblée nationale, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026, puis adopté par le Sénat fin novembre 2025. Ce nouveau cadre fiscal ambitionne de redonner de l’attractivité à la location nue longue durée, tout en encourageant la rénovation du parc existant et la mise à disposition de logements abordables, notamment dans les zones où la pression locative est forte.

Pourquoi un nouveau statut pour les bailleurs privés ?

La crise du logement, marquée par un déséquilibre profond entre l’offre et la demande, impose de repenser le cadre fiscal de l’immobilier locatif. Le parc immobilier privé s’est en effet réduit au fil des années, en partie du fait de contraintes réglementaires, d’une fiscalité jugée peu incitative et d’un contexte économique incertain.  Les investisseurs se sont ainsi progressivement détournés de la location immobilière nue, au profit de la location meublée ou saisonnière, jugées plus rentables.

Dans ce contexte, l’idée d’un statut du bailleur privé circule depuis des années. Le rapport parlementaire rendu le 30 juin 2025 a cristallisé ces attentes en proposant un dispositif structuré, favorable à la relance de l’investissement locatif privé, en créant un mécanisme centré sur l’amortissement du bien immobilier, une mesure longtemps demandée par les professionnels de l’immobilier.

L’objectif du nouveau statut de bailleur privé est clair : stimuler la construction de logements neufs, encourager la rénovation du parc ancien et rééquilibrer la fiscalité entre location nue et location meublée. Cette démarche est appelée à succéder à la loi Pinel dès 2026 et entend soulager la tension sur le marché locatif et favoriser la mise sur le marché de logements à loyers modérés, dans le but de soutenir les classes moyennes, fortement touchées par les tensions immobilières.

Comment fonctionne le statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé (SBP) introduit plusieurs mesures fiscales destinées à rendre la location nue plus attractive qu’auparavant, voire comparable, sur certains aspects, à la location meublée. Le cœur de ce nouveau dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, permettant au propriétaire de déduire une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers chaque année.

Pour un logement neuf destiné à la location nue, l’amortissement annuel conféré par le statut du bailleur privé pourrait s’élever à 3,5 % par an, voire 5,5 % si le propriétaire s’engage à louer à un loyer “modéré”, c’est-à-dire significativement sous le marché. Pour un logement ancien ayant fait l’objet de travaux importants (au moins 20 % du prix d’acquisition), l’amortissement serait de 3 % par an, avec possibilité d’un bonus (+ 0,5 à +1 point) si le loyer est plafonné. 

L’amortissement serait plafonné à 8 000 € par an et le propriétaire devra s’engager à louer le bien en tant que résidence principale pendant au moins 12 ans. Pour bénéficier du futur statut de bailleur privé, la location à un membre de sa famille sera également interdite.

Outre l’amortissement, le dispositif pourrait s’accompagner d’autres leviers fiscaux : le relèvement de l’abattement du micro-foncier, un renforcement possible du déficit foncier, une exonération d’IFI pour certains logements loués durablement ou encore une exonération de l’imposition des plus-values après 20 ans de détention.

Qui peut bénéficier du statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé s’adresse aux propriétaires particuliers, qu’ils détiennent le bien immobilier en nom propre ou via une SCI familiale soumise à l’IR. Il exclut donc les grands bailleurs institutionnels, les sociétés foncières ou les bailleurs sociaux.

Le dispositif concerne tout investissement locatif réalisé à partir du 1er janvier 2026 et ce, jusqu’au 31 décembre 2028, sous réserve de l’adoption définitive du texte et de la publication des décrets d’application. Le logement doit obligatoirement être loué vide (non meublé) et le propriétaire devra s’engager à le louer durant au moins 12 ans, en tant que résidence principale.

Le nouveau statut de bailleur privé concerne aussi bien le neuf que l’ancien rénové, sous réserve de travaux importants. Cela permet ainsi de valoriser le parc ancien, de l’adapter aux attentes actuelles et d’améliorer la qualité globale des logements en location mis sur le marché.

Quels avantages fiscaux en pratique ?

Pour un propriétaire, le principal avantage lié au statut fiscal de bailleur privé réside dans la possibilité de diminuer substantiellement sa base imposable grâce à l’amortissement annuel du bien. Concrètement, cela signifie un allègement important de l’impôt sur le revenu foncier. 

Couplé à un déficit foncier renforcé ou à un micro-foncier plus favorable, le statut de bailleur privé pourrait permettre de dégager une rentabilité nette plus stable que dans le passé. 

Les mesures proposées concernant l’IFI et la plus-value immobilière pourraient également séduire les investisseurs patrimoniaux souhaitant s’inscrire dans une stratégie à long terme. Ces avantages restent toutefois à confirmer dans les textes finaux et pourraient évoluer lors des décrets d’application.

Bailleur privé : où en est le dispositif aujourd’hui ?

Le statut du bailleur privé a été adopté à l’Assemblée nationale le 14 novembre 2025 dans le cadre du projet de loi de finances 2026. Il a ensuite été adopté par le Sénat le 30 novembre 2025. L’entrée en vigueur du dispositif reste toutefois subordonnée à l’adoption définitive de la loi de finances 2026.

Cependant, les modalités définitives du dispositif, notamment les taux exacts d’amortissement, les conditions de loyer ou les critères d’éligibilité, pourraient encore évoluer. Les décrets d’application seront déterminants pour connaître les détails opérationnels.

Les bailleurs ont donc intérêt à suivre l’adoption définitive de la loi de finances 2026, mais également à simuler l’impact du dispositif sur leur projet avant de s’engager.

Impact attendu sur le marché immobilier strasbourgeois

Pour une ville comme Strasbourg, attractive et sous tension locative, le futur statut de bailleur privé pourrait avoir un impact concret. La possibilité pour un investisseur, qu’il soit résident local ou extérieur, de déduire une partie de la valeur du bien constitue un réel encouragement à acheter et mettre en location sur le long terme. Cela pourrait accroître l’offre de logements disponibles en location longue durée, ce dont Strasbourg a grand besoin.

Le dispositif ouvre également la voie à la rénovation de logements anciens, souvent nombreux dans le centre-ville ou dans les quartiers historiques. Si des travaux sont réalisés, ces biens pourraient redevenir attractifs pour de potentiels locataires, tout en permettant aux bailleurs de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

En résumé, en favorisant des loyers modérés et des engagements sur le long terme, le statut du bailleur privé pourrait contribuer à stabiliser le marché locatif, réduire la volatilité et offrir des logements plus accessibles aux locataires, sans pour autant sacrifier la rentabilité des bailleurs.

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