Il n’y a pas que Pinel pour défiscaliser son investissement immobilier !

21-11-22

Voici d’autres dispositifs attractifs

En tant que spécialistes de l’investissement immobilier à Strasbourg, nous sommes habitués à vous aiguiller dans vos démarches de défiscalisation. Et si la loi Pinel est le grand classique pour l’investissement locatif en neuf, l’avantage qu’elle confère est désormais en baisse progressive. Dans ce contexte, d’autres dispositifs méritent qu’on s’y attarde, dans le neuf comme dans l’ancien.

Voici notre tour d’horizon.

Le dispositif LMNP pour les loueurs en meublé

L’investissement locatif en meublé est séduisant, car il permet d’obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Celui-ci ouvre droit à un abattement sur les revenus locatifs :

  • Au régime micro : un abattement de 50 %
  • Au régime du réel : un abattement calculé sur la base des dépenses réellement engagées pour la gestion du bien (incluant les amortissements comptables)

Le dispositif LMNP est ouvert à tous les contribuables dont le bien – neuf ou ancien –  est aménagé selon les critères d’un logement meublé.

On apprécie :

  • L’absence de conditions de loyer, de ressources du locataire ou encore l’absence de zonage à Strasbourg (contrairement à Pinel, par exemple).
  • Au régime du réel, les amortissements s’ajoutant aux dépenses permettent d’obtenir un abattement d’autant plus conséquent.

Notre alerte :

  • Si vos revenus locatifs excèdent les revenus de votre foyer et la somme de 23 000 €, vous basculez dans le régime de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), plus complexe.

Censi-Bouvard : investir dans une résidence de service 

L’investissement meublé en résidence de service est une opération intéressante au regard des avantages fiscaux accordés.

D’abord, ce type de location ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien (plafonné à 300 000 €), étalée sur 9 ans (1/9e par an). Ensuite, vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement, ce qui est inédit dans le champ des dispositifs fiscaux des particuliers.

Les conditions pour accéder à Censi-Bouvard sont les suivantes  :

  • Investir dans un immeuble éligible (résidence étudiante, EPHAD, résidence senior, résidence de tourisme)
  • Louer le bien en meublé (achat en neuf, réhabilité ou rénové)
  • Signer un bail de 9 à 12 ans avec l’exploitant de la résidence

On apprécie :

  • L’absence de conditions (loyers, ressources du locataire) et l’absence de règles de zonage à Strasbourg.

Notre alerte :

  • Vous confiez la gestion du bien à un exploitant : une démarche à double tranchant selon son niveau de professionnalisme. De plus, la revente en résidence de service est réputée moins évidente qu’avec un bien classique.

La location sociale avec Loc’Avantages 

Le dispositif Cosse – devenu Loc’Avantages en 2022 – concerne les loueurs d’un bien non meublé en résidence principale. Ce dispositif s’applique si :

  • Vous signez une convention avec l’Anah
  • Le bien , qu’il soit neuf ou ancien, est doté de hautes performances énergétiques (vous pouvez obtenir une subvention pour réaliser des travaux à cet effet)
  • Le bien est loué pendant 6 ans minimum (9 ans si subvention de l’Anah)
  • Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés (selon zonage)

La réduction d’impôt obtenue dépend du montant du loyer et du recours ou non à une agence intermédiaire de location. Elle peut représenter jusqu’à 65 % des revenus bruts encaissés.

Ici, on apprécie :

  • La réduction intéressante qui concerne le neuf comme l’ancien.
  • La possibilité d’obtenir une subvention pour financer les travaux de rénovation énergétique.

Notre alerte :

  • Il y a un risque de diminuer la rentabilité du bien lorsque le plafond de loyer imposé par Loc’Avantages et les prix du marché sont éloignés. Pour cette raison, il est important de valider le zonage du bien à Strasbourg, en amont de toute décision.

Vous rénovez un bâtiment ancien à Strasbourg : pensez Malraux ou Monuments Historiques

Avec ses nombreux quartiers historiques et son architecture remarquable, Strasbourg est l’idéal pour investir dans l’ancien et profiter des avantages fiscaux qui en découlent. Nous pensons plus exactement au dispositif Malraux et à la loi Monuments Historiques.

Le dispositif Malraux

Strasbourg compte de nombreux biens d’exception qu’il est possible de restaurer en loi Malraux. Ce dispositif fiscal ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 22 ou 30 % des travaux de restauration (plafond de travaux fixé à 400 000 € sur 4 ans, soit 100 000 € par an).

Sont concernés les biens strasbourgeois situés sur un site patrimonial remarquable ou dans certains quartiers anciens. Il en existe plusieurs à Strasbourg.

On apprécie :

  • Le dispositif n’est pas conditionné à un montant de loyer ou de ressources du locataire.
  • La réduction d’impôt n’est pas comptée dans le plafonnement des niches fiscales.
  • Il est possible de procéder à un report en cas de dépassement (dans la limite des 4 années).
  • Il existe plusieurs biens en loi Malraux à fort potentiel à Strasbourg.

Notre alerte : 

  • Le bien doit être loué pendant 9 ans minimum au titre de résidence principale.
  • Les travaux doivent viser la restauration du bien avec une supervision par les Bâtiments de France.
  • La valeur des travaux, le montant du loyer et le potentiel de revente seront anticipés avec précision pour garantir la rentabilité de l’investissement.

La loi Monuments Historiques

Investir dans un bien inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques vous ouvre les portes d’avantages fiscaux potentiellement attractifs, à savoir  :

  • La possibilité de déduire certaines charges et certains travaux du revenu global, sans plafonnement. 
  • La déduction peut aller  jusqu’à 100% des charges de l’immeuble dans certaines situations.

Pour bénéficier du dispositif, les travaux doivent être encadrés par un architecte des Bâtiments de France tout en faisant l’objet d’une autorisation spéciale. Vous devez également vous engager à conserver le bien pendant 15 ans minimum. Il s’agit d’une opération à long terme.  

On apprécie : 

  • L’avantage n’est pas compté dans le plafonnement des niches fiscales.
  • Il n’y a pas d’obligation de location.

Notre alerte:

  • L’avantage est une déduction et non une réduction d’impôt. Le foyer doit donc revendiquer des revenus imposables conséquents pour rendre le dispositif attractif.
  • Ce dispositif est soumis à de nombreuses conditions et exceptions, à connaître en amont de votre achat : pas de mise en copropriété sauf dans certaines situations, condition d’agrément nécessaire dans certains cas, travaux éligibles, conditions de location, etc.
  • Votre investissement long terme doit être analysé en profondeur, notamment au regard du potentiel de revente ou d’exploitation du bien.

Le classique déficit foncier : un dispositif à actionner à tout moment

N’oublions pas qu’en location vide, lorsque les charges inhérentes au bien dépassent les revenus locatifs, le propriétaire peut déclarer un déficit foncier. Celui-ci vient diminuer le revenu imposable du foyer jusqu’à 10 700 € (report jusqu’à 10 ans pour la tranche supérieure à 10 700 €).

Ce dispositif n’intègre pas le plafonnement des niches fiscales. Il est l’outil de secours incontournable dans la vie d’un propriétaire.  

La fin programmée de Pinel

Enfin, rappelons que le dispositif Pinel – qui concerne l’investissement locatif en neuf – était voué à disparaître. Il a été prorogé jusqu’en 2024 pour soutenir le secteur en crise du BTP, mais le gouvernement n’a pas manqué de réduire son champ d’application dès cette année en excluant les maisons du dispositif. Les taux de réduction d’impôt sont également en baisse progressive : De 12 % à 21 % en 2022, ils passeront de 9 % à 14 % en 2024, jusqu’à l’abrogation du dispositif cette même année.

La fin programmée de Pinel ne signe heureusement pas la fin des incitations fiscales. Comme nous venons de le constater, d’autres solutions s’offrent à vous, dans le neuf comme dans l’ancien. N’hésitez pas à les actionner, avec le concours de votre agent immobilier, votre conseiller fiscal ou votre expert-comptable.

Vous voulez investir à Strasbourg en bénéficiant des dispositifs fiscaux les plus attractifs ?  

Contactez notre agence et découvrez notre catalogue : il cible les biens d’exception strasbourgeois.  

Notre équipe vous accompagne dans toutes les étapes d’achat et dans vos démarches de défiscalisation.

Sources :