Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le calcul du rendement d’un investissement locatif permet d’étudier l’intérêt d’investir dans un bien immobilier. Les experts de notre agence immobilière à Strasbourg vous guident étape par étape dans le calcul du rendement locatif.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier, la rentabilité locative correspond au rapport entre les revenus générés par la location du logement et le prix d’achat du bien immobilier. Elle est exprimée en pourcentage. 

Comment calculer le rendement brut d’un investissement locatif ?

Le calcul du rendement brut d’un investissement locatif s’obtient en divisant le montant du loyer annuel par le prix d’achat du logement, majoré des divers frais d’acquisition (frais d’agence immobilière, de notaire, frais bancaires…), puis en multipliant le résultat par 100. Par exemple, avec un achat d’appartement envisagé à 150 000 € et un loyer mensuel fixé à 650 €, le calcul à réaliser est le suivant : 650 x 12 = 7 800 € /150 000 € x 100 = 5,2 %. 

Le rendement locatif brut permet au bailleur de se faire une première idée de l’intérêt d’un investissement immobilier locatif par rapport à un autre. La rentabilité locative brute ne donne cependant qu’une première indication et ne reflète pas le revenu réel que l’investissement va rapporter ; d’autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.

Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

Pour calculer le rendement net d’un investissement locatif, le bailleur doit prendre en compte les différentes charges et dépenses inhérentes à la location de son appartement ou de sa maison. La rentabilité locative nette est obtenue en reprenant le calcul du rendement brut et en retranchant du montant du loyer annuel la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les éventuels frais de gestion locative et/ou de Garantie Loyers Impayés. En reprenant l’exemple de l’achat d’appartement évoqué ci-dessus et en ôtant 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion immobilière et 400 € de charges non récupérables, le nouveau loyer annuel équivaudra à 6 020 €, le montant du rendement locatif net passant alors à 4,01 %.

En tenant compte des entrées et sorties d’argent, le calcul du rendement net vous permet de mieux mesurer les tenants et aboutissants de votre investissement immobilier locatif. Ces éléments pourront notamment être intégrés dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement. 

Le calcul du rendement “net-net” d’un investissement immobilier

Pour obtenir une idée encore plus précise du rendement de son investissement immobilier, le bailleur doit calculer le rendement “net-net”, c’est-à-dire le rendement net de fiscalité. Il faudra ainsi prendre en compte les prélèvements sociaux, ainsi que l’imposition sur les revenus locatifs. Tout dépendra alors du régime de vos revenus fonciers (réel, micro-foncier, micro-BIC…), mais également des éventuels dispositifs de défiscalisation dont vous pourrez bénéficier, tels que le Pinel ou le Censi-Bouvard dans l’immobilier neuf ou le Denormandie dans l’ancien.

Immobilier locatif : quel rendement attendre ?

La rentabilité nette de l’immobilier locatif varie le plus souvent entre 2 et 7 %, voire davantage dans certains cas particuliers. La performance de l’investissement immobilier dépend fortement de l’emplacement du bien, mais également du type de logement :

• Les studios et appartements T1 proposent un meilleur rendement locatif que les grandes surfaces au mètre carré, mais changent plus souvent de locataires. Ce turn-over implique davantage de vacance locative et impacte forcément la rentabilité de l’investissement.

• Les maisons et grands appartements sont moins rentables au mètre carré, mais présentent l’avantage d’avoir des locataires généralement plus stables, s’agissant le plus souvent de familles. En outre, parce que celles-ci ont tendance à s’approprier davantage le bien immobilier, celui-ci est mieux entretenu ; les frais d’entretien supportés par le bailleur sont alors amoindris, ceci pesant sur la rentabilité.

• Les appartements deux et trois pièces (T2/T3) constituent un compromis. Ces logements allient les qualités des petites et grandes surfaces, avec une stabilité correcte des locataires, un turn-over raisonnable ainsi qu’une vacance locative et des frais de remise en état limités.

Vous souhaitez bénéficier de conseil en investissement immobilier ?

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