Diagnostic structurel obligatoire des immeubles collectifs : ce que change le nouveau décret

Adopté à la suite de plusieurs effondrements d’immeubles survenus en France ces dernières années, le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 vient préciser les modalités d’un nouvel outil de prévention : le diagnostic structurel des immeubles collectifs.

Il complète la loi “Habitat dégradé” du 9 avril 2024 (article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation) et établit un cadre réglementaire clair pour que les copropriétés et immeubles d’habitation collective puissent être inspectés sur leur solidité, leur stabilité et leur capacité à traverser le temps. Cette nouvelle obligation marque une étape importante dans la sécurisation du parc immobilier collectif.

Pourquoi le diagnostic structurel des immeubles collectifs a-t-il été créé ?

Les effondrements survenus à Marseille en 2018 ou à Lille en 2022 ont rappelé à quel point les désordres structurels peuvent être sous-estimés. Dans certains cas, les bâtiments menaçaient ruine sans qu’aucune alerte n’ait été donnée.

Le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs vise donc à détecter à temps les risques d’instabilité, qu’ils proviennent des fondations, des murs porteurs, des planchers ou des matériaux vieillissants. Il permet également de mieux planifier les travaux nécessaires avant que la situation ne devienne critique.

Dans quelles zones et pour quels immeubles s’appliquera ce nouveau diagnostic obligatoire ?

Le décret ne rend pas le diagnostic structurel obligatoire sur l’ensemble du territoire. Il laisse aux communes et intercommunalités la responsabilité de définir des périmètres précis, généralement là où le bâti ancien ou dégradé présente des risques particuliers.

Une fois la délibération votée, le périmètre est annexé au plan local d’urbanisme (PLU) dans un délai de trois mois. Cela signifie que chaque commune peut adapter cette obligation à sa réalité locale : quartiers anciens, zones d’habitat dense ou immeubles présentant des signes de fragilité. À Strasbourg, par exemple, certains secteurs du centre historique ou quartiers construits dans les années 1950-1970 pourraient être concernés à terme par le diagnostic structurel des immeubles collectifs. Il appartiendra à la Ville ou à l’Eurométropole de déterminer les zones prioritaires.

Sur le plan matériel, sont concernés les bâtiments d’habitation collectifs : copropriétés, immeubles locatifs privés ou sociaux. Le texte établit que le premier diagnostic structurel doit intervenir quinze ans après la réception des travaux, puis au moins tous les dix ans pour les immeubles situés dans ces périmètres. Cette périodicité vise à instaurer une surveillance continue du bâti.

Comment les propriétaires et syndics de copropriété seront-ils informés ?

Une fois le périmètre défini, la commune est tenue de notifier individuellement chaque propriétaire ou syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la notification est impossible, l’information est alors affichée en mairie et sur la façade de l’immeuble concerné. Dès réception, les propriétaires disposent d’un délai de 18 mois pour réaliser le diagnostic structurel de l’immeuble et transmettre le rapport à la commune.

En pratique, cela signifie que les syndics de copropriété devront intégrer cette nouvelle obligation dans leur calendrier : recherche d’un bureau d’études, approbation en assemblée générale, planification des visites et communication des résultats aux copropriétaires.

Toutefois, s’il existe déjà un plan pluriannuel de travaux (PPT) conforme aux exigences du décret, sa transmission à la commune peut valoir équivalence au diagnostic.

À l’inverse, si aucun diagnostic n’est transmis dans les délais, la commune pourra le faire exécuter d’office et imputer le coût aux propriétaires.

Que contient le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs ?

Le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs n’est pas un simple contrôle visuel : il s’agit d’un état des lieux complet de la structure du bâtiment, réalisé par un professionnel qualifié et indépendant.

Le rapport doit comprendre :

• les coordonnées et les garanties du professionnel mandaté (assurance, qualification, indépendance) 
• la localisation et les caractéristiques de l’immeuble collectif (type, année, nombre d’étages, sous-sol, structure porteuse) 
• la description des éléments observés et des désordres structurels identifiés (fissures, affaissements, infiltrations, corrosion des armatures…) 
• l’évaluation de l’impact des travaux réalisés précédemment sur la stabilité et la solidité du bâtiment. 
• des recommandations hiérarchisées : investigations complémentaires, travaux de sécurisation ou de réparation, mesures conservatoires.

Le professionnel mandaté pour réaliser le diagnostic structurel de l’immeuble doit par ailleurs posséder un diplôme d’ingénieur ou de niveau équivalent (bac + 5) dans le domaine du bâtiment, du génie civil ou de la géotechnique, et justifier d’au moins deux ans d’expérience. Il doit en outre disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle dont la garantie ne peut être inférieure à 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d’assurance. Il devra également attester sur l’honneur de son impartialité et indépendance vis-à-vis du propriétaire, du syndic de copropriété et des entreprises pouvant intervenir sur l’immeuble.

Ces exigences garantissent la fiabilité et l’indépendance du diagnostic structurel du bâtiment. 

Ce que change le diagnostic structurel obligatoire pour les copropriétés

Sur un parc hétérogène comme celui de Strasbourg (immeubles historiques du centre, copropriétés des années 1950-1970, ensembles plus récents…), le diagnostic structurel des immeubles collectifs sert d’abord la sécurité, mais il éclaire aussi les choix techniques et financiers. Il aide en effet à trier l’urgent de l’important : conforter un plancher bois ancien, reprendre une fissuration en façade, vérifier l’assise des fondations sur des sols sensibles, sécuriser des voûtes en sous-sol, ou au contraire documenter qu’aucun désordre significatif n’est présent. Cette lisibilité rejaillit par ailleurs sur la valorisation à la vente ou à la location : un immeuble collectif pour lequel la structure est suivie et documentée inspire confiance aux acquéreurs et investisseurs, et fluidifie les décisions en assemblée générale. Cela vaut pour tout immeuble faisant l’objet d’un diagnostic structurel, mais particulièrement dans un marché tendu où la transparence technique est un avantage compétitif.

Pour les syndics de copropriété, l’enjeu est d’intégrer le diagnostic au calendrier de gestion : choisir le prestataire qualifié, cadrer la mission, organiser les visites, exploiter le rapport pour bâtir une trajectoire de travaux pluriannuelle crédible et communiquer clairement aux copropriétaires. Pour les propriétaires bailleurs, c’est un outil de maîtrise du risque locatif et d’anticipation budgétaire. Et pour une copropriété qui envisage des travaux lourds, le diagnostic structurel de l’immeuble devient la base technique pour arbitrer entre réparations, renforcements ou modernisations.

Anticiper le diagnostic structurel dès aujourd’hui

Dès aujourd’hui, même si la notification n’est pas encore arrivée dans votre copropriété, il est pertinent de vérifier la situation de votre immeuble au regard des délibérations locales et de rassembler la documentation technique disponible : plans, factures de travaux, anciens rapports d’expertise, arrêtés municipaux éventuels… Lorsque la commune notifie l’obligation de diagnostic structurel, les dix-huit mois passent vite ; une préparation en amont permet de respecter les délais et d’éviter une réalisation d’office par la mairie à vos frais. Si un projet de plan pluriannuel de travaux est déjà engagé avec un bureau d’études qui remplit les conditions, sa transmission peut satisfaire l’obligation ; c’est une option à considérer pour optimiser le calendrier et les coûts. Enfin, si le diagnostic structurel s’avère obligatoire pour votre immeuble collectif, veillez à mandater un intervenant indépendant, correctement assuré et conforme aux critères réglementaires.

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